WAS IST BEI DER IMMOBILIENFINANZIERUNG ZU BEACHTEN?
Die Mieten sind in vielen Städten hoch, die Kreditzinsen historisch niedrig. Und neuerdings greift der Staat Familien auch noch mit dem sogenannten Baukindergeld unter die Arme. Da denkt mancher an den Kauf von Haus oder Wohnung.
Das sollten Sie bei der Finanzierung beachten:
In den eigenen vier Wänden zu wohnen, ist für viele Menschen ein wichtiges Lebensziel und ein gutes Polster für die Altersvorsorge. Doch wer nachlässig kalkuliert und nicht sorgfältig finanziert, geht hohe Risiken ein.
Das neue Baukindergeld kann es Familien mit Kindern und Alleinerziehenden leichter machen, ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, doch die Finanzierung sollte auch ohne diesen staatlichen Zuschuss stehen.
UNSERE 12 TIPPS ZUR IMMOBILIENFINANZIERUNG HELFEN IHNEN BEI DER EINSCHÄTZUNG:
01. EIGENKAPITAL CHECKEN 
Prüfen Sie, ob Sie genug Eigenkapital haben, um Ihre Immobilie zu kaufen. 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises plus die Erwerbsnebenkosten (für Grunderwerbssteuer, Notar und Grundbucheintrag) sollten Sie mitbringen. Je mehr, desto besser, denn die Zinsen werden dann niedriger. Ohne eigenes Geld kommen Sie nur aus, wenn Ihr Einkommen wirklich gut und stabil ist. Die Erwerbsnebenkosten sollten Sie auf keinen Fall durch einen Kredit finanzieren müssen.
02. ERWERBSNEBENKOSTEN BEACHTEN
Hinsichtlich der Nebenkosten beim Hauskauf unterscheiden wir zwei verschiedene Arten: Obligatorische Nebenkosten, die bei jedem Hauskauf entstehen und flexible Nebenkosten, die je nach Ausgangssituation hinzukommen können.
| Nebenkosten beim Hauskauf | Höhe der Kosten |
| 1. Notarkosten | ca. 1,0% des Kaufpreises |
| 2. Grundbuch | ca. 0,3% bis 0,5% des Kaufpreises |
| 3. Grunderwerbsteuer | 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises – je nach Bundesland |
| 4. Maklerprovision | 3,57% bis 7,14% des Kaufpreises – je nach Region |
Bitte unbedingt in der Finanzierung mit einplanen!
03. ZINSEN UND TILGUNG KALKULIEREN
Die Faustregel für die Berechnung der monatlichen Belastung lautet: (Nominal-)Zins plus 1 Prozent Tilgung durch 12 Monate. Ein Beispiel: Sie haben einen Zins von 4 Prozent vereinbart, dann rechnen Sie für die Tilgung einen Prozentpunkt dazu. 5 Prozent von 100.000 Euro geliehenem Geld ergeben 5.000 Euro Belastung jährlich. Geteilt durch 12 Monate kostet der Kredit also 417 Euro im Monat.
In Niedrigzinsphasen, wenn Geld zu geringen Zinsen zu haben ist, lohnt es sich, die Tilgung zu erhöhen. In unserem Beispiel haben Sie nun die 100.000 Euro zu 3 Prozent Zinsen geliehen. Sie können so 2 Prozent für die Tilgung veranschlagen und bleiben trotzdem bei einer monatlichen Belastung von 417 Euro.
04. WOHNGELD UND RÜCKLAGE BERÜCKSICHTIGEN
Auch wenn Sie Ihre eigene Wohnung gekauft haben, wohnen Sie keinesfalls kostenlos. Für die Müllentsorgung, Verwaltungskosten und so weiter fällt Wohngeld an. Sie müssen außerdem eine Rücklage für Instandsetzungen bilden. Die Belastungen belaufen sich im Monat auf rund 3 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter für Neubauten und 3 bis 4 Euro pro Quadratmeter bei Altbauten.
05. BELASTUNG DURCHRECHNEN
Inklusive der Nebenkosten sollte die monatliche Belastung nicht bei mehr als 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens liegen. Dabei werden das 13. und weitere Monatsgehälter nicht berücksichtigt. Wenn zwei Einkommen zur Verfügung stehen, sollten Sie beachten, dass ein Gehalt zeitweise wegfallen kann, zum Beispiel durch die Geburt eines Kindes.
06. TILGUNGSDARLEHEN NUTZEN
Die einfachste Darlehensform ist die beste: das Tilgungsdarlehen. Sie tilgen so im Jahr mindestens 1 Prozent Ihres Kredits.
07. FINGER WEG VON KOMBI-MODELLEN
Ein Kombi-Modell rechnet sich in der Regel nicht. Anstatt zu tilgen, sparen Sie in einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung an. Die bessere Sparform ist aber die Rückzahlung Ihres Darlehens, da die Sparzinsen immer geringer sind als die Kreditzinsen.
08. ZUSCHÜSSE VOM STAAT BEANSPRUCHEN
Familien sollten sich erkundigen, ob sie einen Anspruch auf öffentliche Förderung haben. Prinzipiell spricht nichts dagegen, das Baukindergeld mitzunehmen, wenn die Finanzierung solide ist. Eine maßgebliche Größe bei der Entscheidung für den Kauf einer Immobilie sollte der Zuschuss vom Staat aber nicht sein.
Energiesparende Baumaßnahmen für Neu- und Altbauten werden von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert und manchmal auch durch Regionalprogramme. Über das Internetportal der KfW sind die entsprechenden Förderprogramme anschaulich beschrieben.
09. RICHTIGE ZINSBINDUNG WÄHLEN
Wenn das Zinsniveau niedrig ist, sollten Sie eine Zinsbindung von 15 Jahren und mehr wählen. Das gibt Ihnen Planungssicherheit. Gemäß § 489 BGB können Sie Verträge mit solch langen Zinsbindungen 10,5 Jahre nach der Vollauszahlung jederzeit ganz oder teilweise kündigen. Damit haben Sie in den letzten fünf Jahren eine Pufferzone, in der Sie die Zinsentwicklung beobachten können.
10. SONDERTILGUNG VEREINBAREN
Damit Sie Ihren Kredit schneller loswerden, wenn Ihr Einkommen das erlaubt, sollten Sie Sondertilgungen vereinbaren. Inzwischen haben fast alle Banken und Finanzinstitute Sondertilgungen von 5 Prozent standardmäßig im Angebot. Außerdem gewähren viele Anbieter Tilgungsänderungen von 1 bis 5 Prozent.
11. STEUERSPARMODELLE MEIDEN
Schließen Sie niemals einen Immobilienvertrag ab, um Steuern zu sparen. Auch dann nicht, wenn scheinbar seriöse Banken oder Notare dahinterstehen oder „Mietgarantien“ gegeben werden. Die so angebotenen Wohnungen sind meist überteuert, es müssen hohe Provisionen gezahlt werden und die vorausgesagten Mieteinnahmen sind nicht realistisch.
12. DEN MARKT BEOBACHTEN
Schauen Sie sich möglichst viele Wohnungen und Häuser an, bevor Sie sich entscheiden. Nur so können Sie ein Gefühl für den richtigen Preis entwickeln und werden sehr schnell feststellen, wo Sie leben möchten und wo nicht.